当新房的套路遇上二手房的隐性成本,投资者如何选择？

伦敦新旧公寓平均价格落差巨大。买新房显然更省心，但政府经适房却有价格上的优势，所以付款前还是务必权衡好利弊。

首先，看下市场中新房与二手房在定价上的差异：

Hamptons International的一份最新调查比对了伦敦33个行政区中，每笔一房公寓交易的金额，结果显示二手房均价为£542,715，而新建的一房公寓均价为£679,671，高出二手房将近£137,000，也就是22%。 

此外，均价为£396,317左右的一居室政府经适房性价比最高。比一套私人建造的公寓便宜£146,000，或31%；也比买新建公寓便宜超过£283,000，或52%。

买房是件很私人的事情，有人就是钟情与老房子的历史氛围，喜欢时光沉淀的味道，但有些人图的就是省心省事，青睐现代化的新建住宅。

因此，价格并不是评判一套房子好坏的唯一原则，在抉择选新房还是选二手房时，也要全面考虑二者的优劣。

购买新房期房需要考虑些什么？

新建楼盘总是价格会更高些。但更加现代化、质量更好的新房，通常还配套有公共花园和运动设施，一切都让人更省心。现如今的地产市场，开发商还会提供一些不错的促销手段，例如替买家付印花税、送家俱包等，但房子是一年比一年更贵。

期房红利：

通常来说，购买期房的价格比预订时周边二手房均价高(溢价)，但低于正常行情交房时的均价(期房红利)。在入住前就能赚一笔房价增值。尽管现在的市场前景受印花税高涨和英国脱欧公投影响，这部分红利可能被压缩，但从长期来看，众多专业机构依旧看好伦敦市场的增值潜力。

节约时间成本&质量保障

这一点十分重要，涉及到购买二手房会产生的隐性成本。目前，英国市场总的新房一般都有10年质保，比如LABC 和NHBC。

房屋中介机构Currell 的新房主管负责人Adrian Plant表示：“新房头十年基本不会有什么大花费，不用付钱给施工方、水管工等，并且现在许多开发商会向业主收取物业费，用来聘请专人负责日常维护工作、包裹投递、洗衣房等等。”

新建住房也往往更加环保节能：

这能为买家每年省下几百镑的能源账单。调查显示只有26%的二手房能效系统评分可达A至C之间，而2016年建的94%住房都可以达到这个能效利用水平。

HBF（Home Builders Federation）的执行主席Stewart Baseley认为购买新房的过程本身也可享受到训练有素的从业人员提供的高水准服务。

阶段付款优势：

针对海外投资者，这点是一个十分明显的优势。由于新建公寓多为期房，也就是楼花状态，根据开发商的付款要求，买家通常有更长时间来准备资金，同时也为海外买家赢得了办理抵押贷款的时间。

同时我们也罗列了一些购买新房可能产生的隐形成本：

新房溢价：住在从来没人居住过的新房，一切都是全新的，理所应当就会贵一些。其实，随着时间流逝房产贬值力度如何也是很难确定的，毕竟有的房子就不会贬值。皇家特许测量师学会（Rics）表示评估新建住宅溢价并没有一套固定的公式，溢价占比多少谁也说不准。一些住宅溢价可达10%，这足以令不少首次购房者，望新房兴叹。

溢价多少，与开发商，项目定位，交房时期等等因素相关，买家需要综合考量，不要一味的关注价格一个方面。

费用：买房意味着不用再付高昂的租金，但新建公寓每月会涉及一定的成本，包括公寓常见的物业费，以及每年付一次的地租等。

厨房收纳空间不足: 新建住宅的厨房往往收纳空间有限，因为厨房本身就不会建得太大。这就意味着买家要花心思为那些厨具、餐具、罐头、干货及包装盒之类都找到适当的安身之处。有了孩子之后，厨房这些 45 33345 45 14985 0 0 2458 0 0:00:13 0:00:06 0:00:07 3603东西不收拾好更是噩梦。正因如此，买家会倾向于买更多尺寸小的厨房用品，这会造成更多支出。

扔掉还有利用价值的物品：整体收纳空间不足带来的另一个问题就是，人居住活动的范围都不很大的情况下，更别提那些不常用的东西了，业主们会为此扔掉很多其实可能再被用到的东西。虽然有时这样扔扔旧东西挺必要的，但其实还是有点浪费钱的。

社交空间不足：新房买家很快就会发现，这样相对局促的空间里招待多于四个朋友都会显得力不从心。这就意味着和朋友社交之类不得不另寻聚点，去酒吧、俱乐部和餐厅之类花费更多的地方。为这种问题焦虑显得有点矫情，但还是取决于你见朋友的频次吧。总去外面聚，花费应该是不小的一笔。 

缺乏改扩建的可能：新建住宅多为公寓，不仅房间小，户外空间也有限。传统二手联排带有的前/后花园，在新建公寓里就更少见了。一般来说，新建公寓仅有一层的部分户型会带花园。更重要的是，受到空间限制，想要对新建公寓进行改扩建也几乎不可能。

购买二手房需要考虑些什么：

利益越高，风险越大。以二手政府经适房为例，看起来很超值，但真正购买起来还是有风险的。

一般来说，1960/1970年代的住房质量都不错，而且比现代住房更大。但由于后期投资不足，房子的状况各不相同，需要谨慎对待。

不过，房屋中介Foxtons在Pimlico & Westminster办公室的销售经理Stephen Lovelady表示，他辖区内的政府经适房一般建得不错，有很好的安保系统和管理体系。他表示大多数贷款机构会为伦敦中心的政府经适房放款，但对超过六层的建筑和质量不佳的房产则有些顾虑。 

购买房产时候虽然省了钱，但二手房买家常需要再花钱翻新扩建之类。当然，二手房老房也可能独具时代特色，例如飞檐、宽楼梯、彩绘玻璃和维多利亚时期的瓷地砖。

竞争激烈：由于价格比新建住宅低，二手房更受本地首次购房者的青睐。因此竞争也相当激烈。在某些区域，常会出现多个买家竞购同一套房产的情况。

购买二手房的隐性成本：

二手房入住前免不了翻新一下，这也是购买二手房面临的最大挑战。

HBF(Home BuildersFederation)近期调查显示，在英格兰和威尔士将二手老房翻新到新房水平需花费超过£50,000，这对任何人来说都不太是一笔小数目。重新装修厨房需要花费£7,900，重新布线需要花费£8,850，新卫生间花费£3,800，中央供暖系统£6,185，做保温隔热花费£775，屋顶£4,000，门窗花费£4,900，£690做排水等等。

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